El alquiler de propiedades a través de plataformas como Airbnb ha cobrado gran popularidad en Argentina, pero es fundamental entender las consideraciones legales que involucra. Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, aclara que aunque es posible alquilar una propiedad y luego ofrecerla en Airbnb, hay importantes diferencias legales entre subalquilar y lo que realmente está permitido por la ley.
La regulación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) incluye normas específicas para alquileres temporarios turísticos. El Código Civil y Comercial permite que un inquilino subalquile una parte de un inmueble, siempre que el contrato no lo prohíba. Sin embargo, la subalquiler total del departamento se considera una cesión de la posición contractual y debe manejarse con mayor cuidado.
Siebenhaar destaca que para establecer un negocio de “rent-to-rent”, es recomendable contar con un contrato en el que el propietario autorice explícitamente la explotación de la unidad en plataformas como Airbnb. Este contrato debe incluir cláusulas que permitan el alquiler temporario y la sublocación, sujeto a la normativa aplicable.
Regulación y requisitos en CABA
En CABA, la Ley 6.255 regula las estadías turísticas de hasta tres meses. Para operar legalmente, la unidad debe estar inscripta en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos, un trámite actualmente gratuito que requiere documentación específica, como declaración jurada y seguro de responsabilidad civil.
Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario, enfatiza que el inquilino puede sublocar el inmueble, salvo que exista una prohibición expresa. Esta situación puede generar riesgos significativos para el propietario, ya que la sublocación crea un nuevo contrato locativo entre el inquilino original y el nuevo sublocatario.
Consideraciones para propietarios e inquilinos
Para los propietarios, es crucial entender quién es el locador en cada situación, ya que esto determina la responsabilidad ante el consorcio de propietarios por los problemas que puedan surgir con los inquilinos. Si un inquilino subalquila sin la debida autorización, podría estar violando su contrato de arrendamiento.
Además, es importante no considerar el alquiler a través de plataformas como un ingreso “informal”, ya que la legislación tributaria exige facturación según la condición fiscal del arrendador. La rentabilidad efectiva de estos tipos de alquiler puede variar significativamente y depende de múltiples factores, incluyendo la ubicación de la propiedad y los costos operativos.
Perspectivas de ganancias
En cuanto a las ganancias, Siebenhaar sugiere que es necesario evaluar más que solo el alquiler mensual versus la facturación de Airbnb. Deben considerarse todos los costos involucrados, como expensas, servicios y mantenimiento. Con una ocupación adecuada y tarifas competitivas, es posible alcanzar márgenes operativos favorables. Sin embargo, advierte que la relación entre la facturación potencial y el alquiler mensual es clave para determinar la viabilidad del negocio.
Finalmente, Siebenhaar menciona que existen dos modelos principales de alquiler: el subalquiler, donde el inquilino asume más riesgos, y la administración directa por parte del propietario, que reduce el riesgo financiero pero también limita los beneficios por unidad.
Fuente: La Nación
